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Laloi prévoit effectivement un droit à une indemnité d'éviction en fin de bail commercial pour l'exploitant de la résidence mais elle prévoit aussi des exceptions. L'exploitant de la résidence

Résidence de tourisme. Une réponse ministérielle rappelle l'information obligatoire du futur acheteur en résidence de tourisme, dont le bien sera soumis au statut contraignant des baux commerciaux et notamment du paiement d'une indemnité d'éviction s'il ne renouvelle pas le bail après les 9 années. La réponse ministérielle rappelle le droit applicable en matière de résidence de tourisme Un bail commercial de minimum 9 ans sans résiliation possible après 3 ans "En application de l'article L. 145-7-1 du code de commerce, le bail commercial signé entre les propriétaires et les exploitants de résidences de tourisme est d'une durée minimale de neuf ans, sans possibilité de résiliation à l'expiration d'une période triennale." Après les 9 premières années, la résiliation triennale est possible "Passé ce délai, les parties sont soumises au statut de droit commun des baux commerciaux si le locataire souhaite poursuivre son activité, il ne peut s'opposer au refus de renouvellement du bail opposé par le bailleur, sous réserve que celui-ci ait notifié, en temps utile, ses intentions." L'obligation d'informer le futur acquéreur de l'indemnité d'éviction en cas de non renouvellement "Dans ce cas, le bailleur doit lui verser une indemnité d'éviction, afin de compenser l'atteinte portée à la " propriété commerciale " du locataire. En revanche, si le locataire ne sollicite pas le renouvellement de son bail, le bailleur reprend la jouissance de son bien et ne perçoit aucune indemnité. Or les articles L. 321-3 et L. 321-4 du code du tourisme prévoient l'obligation d'informer expressément, dans les documents de commercialisation des résidences de tourisme, les acquéreurs de logements situés dans de telles résidences de l'existence de l'indemnité d'éviction en cas de refus de renouvellement du bail commercial. Cette obligation est reprise dans l'arrêté du 23 décembre 2009, fixant les critères relatifs aux documents de commercialisation diffusés aux acquéreurs de logements situés dans les résidences de tourisme. Cela étant, le Gouvernement a entamé une réflexion visant à renforcer l'information des acquéreurs de lots dans des résidences de tourisme, en complément des informations qui sont déjà rendues obligatoires par l'arrêté du 23 décembre 2009, précité. Il est, en effet, impératif que les investisseurs particuliers prennent la mesure de leur engagement financier au sein des résidences de tourisme." Par Me Bruno Axel TRAESCH Source Rép. min., n°10749, JO Sénat du

Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail conclu avec l'exploitant de la résidence de tourisme. Toutefois, il devra dans ce cas, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants du code de commerce, payer à l'exploitant une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

Dernière mise à jour le 06/01/2020 Les parties peuvent déroger au statut des baux commerciaux en décidant de ne pas conclure un bail commercial, pour privilégier la convention d’occupation précaire, dès lors qu’elles manifestent leur volonté de ne reconnaître à l’occupant qu’un droit de jouissance précaire moyennant une contrepartie financière modique. En cas de litige, le juge n’hésitera pas à la requalifier en bail commercial s’il s’aperçoit qu’elle a été conclue dans le but de faire échec aux dispositions légales des baux commerciaux. Quelles sont les conditions pour conclure une convention d’occupation précaire ? Issue initialement de la pratique, la convention d’occupation précaire se caractérise, quelle que soit sa durée, par le fait que l’occupation des lieux n’est autorisée qu’en raison de circonstances exceptionnelles et pour une durée dont le terme est stipulé par d’autres causes que celles de la seule volonté des parties art L. 145-5-1 C. com. Elle nécessite la réunion de deux éléments – la fragilité du droit de l’occupant ce qui implique une redevance particulièrement faible ; et – l’existence de circonstances particulières indépendantes de la volonté des parties légitimant la précarité au moment de la signature de la convention. La fragilité du droit de l’occupant La précarité doit être réellement voulue et convenue par les parties. L’intention peut être déduite par un faisceau d’indices que constitue la durée de la convention, les conditions de sa dénonciation ou encore par ses modalités économiques. La seule qualification en tant que telle dans l’acte ne suffit pas. Elle peut se justifier par Durée de la convention d’occupation précaire Elle peut être déterminée ou indéterminée et dépendre de la survenance d’un évènement certain ou incertain mais dont la date de réalisation est incertaine. La convention peut durer aussi longtemps que la circonstance qui a justifié sa conclusion perdure. La précarité résulte de l’incertitude sur la durée de l’occupation. Dénonciation de la convention d’occupation précaire La faculté de mettre fin à tout moment sans avoir à respecter un délai de préavis, est un élément probant. Cependant, l’exigence d’un préavis de courte durée ne constitue pas un obstacle. Faible montant de la redevance d’occupation Constituent un indice de précarité – la modicité de la redevance ; – l’absence d’obligation d’entre des lieux à la charge de l’occupant ; – l’absence des charges locatives à la charge de l’occupant. Une cause objective de précarité Il faut que des circonstances indépendantes de la seule volonté des parties caractérisent la précarité et qu’elles existent au moment de la signature de ladite convention. La jurisprudence est très stricte en la matière et n’hésitera pas à requalifier la convention en bail commercial en cas de mauvaise application du régime ou fraude des parties. A titre illustratif, a été accueillie positivement par la jurisprudence – l’occupation consentie dans l’attente d’une expropriation ou portant sur un immeuble destiné à être démoli ; – la convention conclue dans l’attente de trouver un acquéreur pour un local ; – l’occupation consentie dans l’attente de la réalisation d’une promesse synallagmatique de vente conclue sous la condition suspensive de l’obtention d’un prêt nécessaire à l’achat du local. Aussi, une occupation consentie de façon discontinue et temporaire peut justifier la précarité, tel que – la mise à disposition de deux pièces au profit d’une banque les seuls jours de marché ou de foire ; – la convention qui accorde à un conservatoire le droit d’utiliser un studio à certains heures de la journée. Peut justifier également la précarité, la situation géographique de la surface d’un local mis à la disposition de l’occupant, comme l’installation d’un kiosque mobile et démontable dans un hypermarché. Quel est le régime de la convention d’occupation précaire ? La convention d’occupation précaire n’est soumise à aucun formalisme. Pour éviter d’être requalifiée en bail commercial, il est conseillé de la rédiger par écrit et d’y mentionner précisément, en préambule, les circonstances particulières qui en justifient sa conclusion. Elle n’est pas limitée dans le temps et peut durer tant que le motif de précarité ayant justifié sa conclusion perdure. 1. Principe l’exclusion des règles du statut des baux commerciaux à la convention d’occupation précaire Le régime des baux commerciaux ne s’applique pas à la convention d’occupation précaire. Il en résulte que – l’occupant doit quitter les lieux à l’expiration de la convention ou après sa dénonciation, faute de quoi son expulsion sera ordonnée par le juge ; – aucune indemnité d’éviction ne pourra être versée à l’occupant ; – le renouvellement ou la conclusion d’une nouvelle convention d’occupation précaire entre les même parties pour le même local est possible tant que les conditions de précarité sont réunies et n’entraînent pas l’application du statut des baux commerciaux ; – si l’occupant se maintient dans les lieux au-delà du terme de la convention, le statut des baux commerciaux ne s’applique pas tant que les conditions de précarité existent. 2. L’exception au principe la fraude des parties à la convention d’occupation précaire La convention d’occupation précaire doit être exclusive de toute fraude, faute de quoi elle sera requalifiée en bail commercial. Un motif de légitime de précarité ou des circonstances particulières justifiant la fragilité de l’occupation doivent présider à sa conclusion. Le véritable critère doit être recherché essentiellement dans la fragilité de l’occupation, à laquelle il peut être mis fin à tout moment, plutôt que dans sa durée. En conclusion Il convient pour les parties d’être particulièrement vigilantes sur les stipulations de la convention d’occupation précaire et d’anticiper le cas échéant sa requalification en bail commercial. Maître DERHY, compétent en droit des baux commerciaux, vous aidera à faire le meilleur choix afin d’anticiper tout éventuel contentieux et vous assistera dans la négociation et la rédaction de votre convention.

Montantsdes préjudices constituant l’indemnité d’éviction. La cour: Fixe l’indemnité principale à la somme de 374.225 €, Fixe l’indemnité de réemploi à la somme de 32.732 €, Trouble commercial : 10.255 €. Frais de licenciement du personnel : 3.580 €. Travaux et aménagements non amortis : 16.011 €.

En mars 2020, dès le début de l’épidémie de la COVID-19, de nombreux exploitants de résidences de tourisme Pierre & Vacances, Odalys, Lagrange, CGH, Reside Etudes Apparthotels, MMV, Belambra, Nemea, … ont décidé unilatéralement de fermer » tout ou partie de leurs résidences en prétendant être dans l’impossibilité de les exploiter. Ces mêmes exploitants ont reproché aux bailleurs de ne pas respecter leur obligation contractuelle de délivrance des lots, espérant ainsi échapper à leur obligation de paiement des loyers et des charges locatives. Or, la doctrine retient que [1] Il faut déterminer si la décision de fermeture concerne l’immeuble lui-même interdiction de recevoir du public ou l’activité du preneur interdiction d’exercice de son activité dès lors qu’elle implique la réception du public. Si elle concerne l’activité du preneur et non l’immeuble lui-même, le bailleur ne manque pas à son obligation de délivrance, de sorte que le preneur ne peut invoquer l’exception d’inexécution ». Et la jurisprudence retient également, dans le cas d’un gestionnaire de résidence de tourisme, que [2] Si la société Appart City soutient, pour se soustraire à son obligation, l’exception d’inexécution, il ne peut qu’être constaté que le bail commercial n’a pas subordonné le paiement des loyers à une occupation particulière des locaux ni à aucun taux de remplissage. Il ne résulte d’aucun élément que l’appelant ait manqué à ses obligations contractuelles rendant impossible la location des lots et l’exercice par le preneur de son activité hôtelière. » Le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris adopte la même position Le contexte sanitaire ne saurait en lui-même générer un manquement par le bailleur à son obligation de délivrance du bien loué. Ces circonstances ne lui étant pas imputables. » [3] Le contexte sanitaire ne saurait en lui-même générer un manquement par le bailleur à son obligation de délivrance du bien loué ni caractériser la perte de la chose louée comme le soutient la défenderesse. » [4] Les résidences de tourisme n’ayant pas fait l’objet d’une décision de fermeture administrative, les gestionnaires pouvaient donc jouir des lots mis à leur disposition par les bailleurs. Et les loyers et charges locatives doivent être payés en conséquence. Toutefois, il est constaté notamment pour la saison d’hiver 2020/2021 que des gestionnaires de résidences de tourisme ont décidé à nouveau de ne pas exploiter tout ou partie de leurs résidences. Selon un article du journal LE FIGARO publié le 8 décembre 2020, mis à jour le 11 décembre 2020 [5] À quelques jours du verdict gouvernemental sur un déconfinement le 15 décembre, la plupart des grandes enseignes de résidences de tourisme se déclarent prêtes à ouvrir une partie de leurs sites à la montagne pour Noël. » S’agissant de PIERRE & VACANCES [6] Si les pistes sont fermées, nous n’ouvrirons pas, sauf peut-être dans les stations où il y a une vie à l’année. Mais chez nous, ne concerne que cinq sites », avait pour sa part répondu au Figaro Grégory Sion, le directeur général de Pierre & Vacances, le lendemain du discours d’Emmanuel Macron. Depuis, le groupe a non seulement décidé d’ouvrir ces cinq sites mais élargi son offre à 11 résidences dans 9 stations. » S’agissant d’Odalys [7] Si nous restons sur 50 à 60% d’occupation pour la fin de l’année, déclarait au Figaro Laurent Dusollier, le directeur général du groupe, le 25 novembre, nous pourrons ouvrir certaines résidences. » S’agissant de MMV [8] Quant à MMV, poids-lourd de l’hébergement au sommet avec lits dans 16 stations des Alpes, il confirme que ses 8 résidences-clubs et ses 10 hôtels-clubs ne rouvriront que le 23 janvier. » S’agissant de CGH [9] CGH décidera dans les jours qui viennent d’ouvrir ou non tout ou partie de ses 20 résidences alpines » S’agissant de MGM [10] Le groupe haut-savoyard MGM maintient au 19 décembre l’ouverture de ses 7 résidences alpines de Savoie et Haute-Savoie ainsi la location du grand chalet individuel du Grand-Bornand-Chinaillon. Toutefois, sur les sites de Samoëns et de La Rosière la nouveauté de l’hiver, tous deux composés d’une résidence et d’un hôtel 4-étoiles, celui-ci sera n’ouvrira pas pour les vacances de fin d’année. » Pourtant, le preneur a en principe l’obligation d’exploiter son fonds de commerce, c’est-à-dire d’exploiter la résidence de tourisme. Si le preneur n’exploite pas la résidence, que peut faire le bailleur ? Il sera envisagé le refus de renouvellement du bail sans indemnité d’éviction A. et la résiliation du bail en cours d’exécution B.. A. Le refus de renouvellement du bail sans indemnité d’éviction En droit L’article L. 145-17-I, 1° du Code de commerce prévoit que la cessation sans raison sérieuse et légitime de l’exploitation d’un fonds de commerce peut constituer un motif grave et légitime de refus de renouvellement [11]. La cessation peut être retenue même si le bail ne comporte pas de clause imposant une obligation d’exploiter puisque la disposition est d’ordre public [12]. Il peut paraître logique que le locataire qui n’exploite pas son fonds ne puisse avoir droit au renouvellement de son bail. Cependant, ainsi que le précise le texte, la cessation doit être sans raison sérieuse et légitime, ces circonstances étant souverainement appréciées par les juges du fond. Les magistrats doivent donc rechercher parmi les éléments d’un dossier ceux qui permettent d’établir que la non-exploitation est sans raison sérieuse et légitime. Pour cela, ils peuvent se référer à un faisceau d’indices, comme la baisse du chiffre d’affaires, le départ du locataire du local avant la réception du congé, l’exploitation d’une activité autre que celle qui était autorisée par le bail [13]. Il faudra donc s’attacher à établir que le fonds de commerce n’est plus exploité sur une durée plus ou moins longue, une interruption ponctuelle, même constatée par huissier, pouvant se révéler insuffisante. Le bailleur doit prouver non seulement la non-exploitation, mais également sa gravité et sa persistance. Ainsi, il ne suffit pas au bailleur de justifier d’un manquement, il doit aussi établir que ce dernier s’est poursuivi au-delà du délai d’un mois après la mise en demeure du preneur [14]. En l’espèce Le motif avancé selon lequel les remontées mécaniques seraient fermées constitue-t-il une raison sérieuse et légitime de cesser l’exploitation d’une résidence de tourisme ? Il est permis d’en douter. En effet, les touristes peuvent pratiquer d’autres activités telles que le ski de fond, les ballades en montagne, … Selon un article de LA MONTAGNE publié le 2 janvier 2021 [15] Les derniers centimètres de poudreuse ont provoqué une véritable ruée vers le massif du Sancy. Les hébergeurs, en particulier, ont fait le plein et accueilli des visiteurs en quête de dépaysement. … Certains endroits ont carrément été saturés ». Les appels ont notamment plu sur Super Besse et le Mont-Dore. » La cessation de l’exploitation du fonds de commerce par certains gestionnaires de résidences de tourisme pourrait alors constituer un motif grave et légitime de refus de renouvellement du bail sans indemnité d’éviction, en cas de persistance. B. La résiliation du bail en cours d’exécution En droit Il existe deux régimes la résiliation du bail de plein droit fondée sur une faute contractuelle clause résolutoire et la résiliation judiciaire du bail pour inexécution absence de clause résolutoire ou clause résolutoire inapplicable. La résiliation du bail commercial de plein droit fondée sur une faute contractuelle clause résolutoire Chaque bailleur doit vérifier dans son bail s’il existe une clause résolutoire et, dans l’affirmative, si elle peut concerner un manquement lié à l’exploitation du fonds de commerce par le preneur. En effet, l’inexploitation du fonds ne peut être sanctionnée sur le fondement de la clause résolutoire dont l’application est restreinte au non-paiement des loyers [16]. La résiliation judiciaire du bail commercial pour inexécution absence de clause résolutoire ou clause résolutoire inapplicable En l’absence de clause résolutoire ou si la clause résolutoire est inapplicable à la cessation de l’exploitation du fonds de commerce, le bailleur pourrait envisager la résiliation judiciaire du bail. Lorsque l’une des parties ne remplit pas les obligations découlant du bail commercial, la résiliation du contrat peut être sollicitée, soit sur le fondement de l’article 1224 du Code civil, soit sur le fondement de l’article 1741 du Code civil. L’obligation d’exploiter est une condition d’application du statut des baux commerciaux dont l’inexécution peut constituer un motif grave entraînant la résiliation du bail aux torts du preneur si une clause impose l’exploitation effective et continue du fonds dans les lieux loués [17] [18]. Le bailleur doit vérifier dans son bail s’il existe une clause imposant l’exploitation effective et continue du fonds dans les lieux loués. Si c’est le cas, la cessation de l’exploitation pourrait constituer un motif grave justifiant de prononcer la résiliation judiciaire du bail commercial. La saisine du tribunal judiciaire, en vue de voir prononcer la résiliation du bail sur le fondement de l’article 1224 ou de l’article 1741 du Code civil, n’est pas subordonnée à la notification préalable d’une mise en demeure, et ce même si le bail comporte une clause résolutoire [19]. Autrement dit, le tribunal pourrait être saisi directement par le ou les bailleurs. En l’espèce Chaque bailleur doit vérifier dans son bail commercial s’il existe une clause résolutoire ou non. Selon le cas, la procédure envisagée sera différente. Une mise en demeure préalable sera nécessaire si l’action est fondée sur une clause résolutoire, mais ne sera pas nécessaire si l’action est fondée sur l’article 1224 ou l’article 1741 du code civil. Une étude au cas par cas est donc nécessaire. Au regard de la complexité de législation des baux commerciaux, des particularités de chaque bail et du caractère inédit de la crise liée à la COVID-19, il est recommandé aux bailleurs de solliciter les conseils d’un professionnel du droit. En conclusion, les gestionnaires ne peuvent cesser l’exploitation de leurs résidences de tourisme sans raison sérieuse et légitime. Les bailleurs disposent d’armes juridiques leur permettant de contraindre les gestionnaires à respecter leurs obligations contractuelles. [1] La Semaine Juridique Entreprise et Affaires n° 17, 23 Avril 2020, 1179. [2] Cour d’appel de Grenoble 05/11/2020, n°16/04533. [3] Tribunal judiciaire de Paris, ord. réf., n°20/53713. [4] Tribunal judiciaire de Paris, ord. réf., 26 octobre 2020, n° 20/55901. [5] [6] [7] [8] [9] [10] [11] Cass. 3e civ., 22 janv. 2008 Rev. loyers 2008, p. 161. – CA Paris, 20 déc. 2007 JurisData n° 2007-352533 ; AJDI 2008, p. 585. – CA Versailles, 5 nov. 2013, n° 12/05419 JurisData n° 2013-029401. [12] CA Rouen, 2e ch., 20 janv. 2000 JurisData n° 2000-119724. [13] CA Bordeaux, 2e ch., 2 déc. 1998 JurisData n° 1998-049145. [14] Cass. 3e civ., 7 mars 2012, n° JurisData n° 2012-003945 ; JCP E 2012, 1778 ; Loyers et copr. 2012, comm. 240, note Brault. [15] [16] CA Douai, 3e ch., 27 févr. 2003, n° 01/05250 JurisData n° 2003-210141. [17] Cass. 3e civ., 13 janv. 2015, n° Loyers et copr. 2015, comm. 99. – V. également F. Planckeel, Le départ de fait du locataire Loyers et copr. 2018, dossier 6. [18] Cass. 3e civ., 16 oct. 2012, n° JurisData n° 2012-023552 ; Loyers et copr. 2012, comm. 326, E. Chavance. – Cass. 3e civ., 10 juin 2009, n° JurisData n° 009-048508 ; JCP E 2009, 330, F. Auque. – Cass. 3e civ., 10 juin 2009, n° JurisData n° 2009-048523 ; Loyers et copr. 2009, comm. 207, Brault. [19] Cass. 3e civ., 12 oct. 1988, n° JurisData n° 1988-002450. – Cass. 3e civ., 4 mai 2000, n° JurisData n° 2000-001849 ; Bull. civ. III, n° 94 ; Administrer juin 2001, p. 17, note Barbier. – CA Nîmes, 1re ch. civ., sect. B, 6 févr. 2007 JurisData n° 2007-335265.

LaCour de cassation en conclut que la cour d’appel a souverainement retenu que les usages professionnels observés dans la branche d'activité de l'hôtellerie n'avaient pas à s'appliquer à l'activité d'exploitation de résidence étudiante, a fixé le montant de l'indemnité d'éviction selon le mode de calcul qui lui paraissait le plus

Slide1 Welcome To Traesch Avocat Slide2 Indeminites d eviction les nouvelles obligations des sociétés commercialisant des résidences de tourisme depuis la loi de 2009 Slide4 L'existence d'une indemnité d éviction à payer au locataire est souvent une découverte douloureuse pour le bailleur d'une résidence de tourisme/étudiante. Les acquéreurs d'un bien immobilier dans une résidence de tourisme dans le cadre d'une opération de défiscalisation doivent être informés par écrit de l'obligation de payer une indemnité d'éviction en raison du statut des baux commerciaux. Slide5 Le preneur qui dispose d'un droit au renouvellement peut cependant être évincé, sans pouvoir s'y opposer, à charge pour le bailleur de lui régler une indemnité d'éviction. Le vendeur qui vend son immeuble après congé, peut rester seul tenu au paiement de l'indemnité d eviction . La difficulté de détermination de l'indemnité d'éviction tient au fait qu'il s'agit de réparer le plus souvent un préjudice futur. Slide6 La loi limite l'information du futur acheteur aux modalités générales de son calcul. En pratique, l'acquéreur risque de découvrir les règles de calcul de l'indemnité d éviction lors d'une expertise judiciaire ou d'une négociation direct avec la société exploitante de la résidence de tourisme . Slide7 Une indemnité d'occupation due par le preneur évincé sur le fondement de l'article 1382 du Code civil à compter de la date où la résiliation du bail prend effet . Celle-ci est fixée par la juridiction saisie selon des critères qui peuvent être différents de ceux énoncés par l'article L. 145-28 du Code de commerce qui concerne l'indemnité due par le preneur maintenu en possession dans l'attente de la fixation du paiement de l'indemnité d'éviction. Slide8 " 53. – Interruption de location et location tardive. – Concernant l'interruption de location, il a été jugé favorablement par le Conseil d'État que des sommes, correspondant au paiement d'une indemnité d'éviction, "pouvaient être déduites des résultats imposables d'une société, par application des dispositions du 1 de l'article 13 du CGI, sans qu'y fasse obstacle la circonstance que l'immeuble n'a été reloué que quatre ans plus tard, après la réalisation d'importants travaux d'amélioration" CE, 10e ss -sect., 28 déc. 2012, n° 331404 et n° 331405 ". Jurisclasseur , lexisnexis Slide23 ^{Laloi l’oblige alors à payer au locataire une indemnité d’éviction égale au préjudice subi par ce dernier en raison du refus de renouvellement du bail commercial. L’indemnité d’éviction est}

Slide2 L'expert judiciaire a appliqué ici la méthode du chiffre d'affaire, de la capacité d'autofinancement et de valorisation de l'EBE exécent brut d'exploitation. La cour retient la moyenne des trois résultats obtenus avec les trois méthodes comptables soit une valeur moyenne de €. Slide4 La SCI Pujols Bel Air a réitéré son refus de renouvellement du bail et a offert le paiement d'une indemnité d'éviction à déterminer par voie d'expertise. La S. L. Hôtel des Chênes a fait assigner la SCI Pujols Bel Air aux fins de voir fixer son indemnité d'éviction conformément aux dispositions de l'article L415-14 du code de commerce. Une expertise a été ordonnée. Slide5 Aux termes de l'article L 145-17 et suivants du code de commerce, l'indemnité d'éviction comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce déterminée selon l'usage de la profession, augmentée de divers frais. Pour évaluer l' indemnité d'éviction , Monsieur VIDEAU, ainsi qu'il est d'usage, a utilisé trois méthodes de recoupement Slide6 La S. L. Hôtel des Chênes critique tout d'abord les deux méthodes calculées par Monsieur B. à savoir l'estimation par la capacité de financement et l'estimation par l'excédent brut d'exploitation au motif que ces méthodes ne valent que pour l'évaluation d'une entreprise et non pas pour l'évaluation d'un fonds de commerce qui est une notion plus large à forte connotation patrimoniale et fiscale. Slide7 Mais précisément, il sera répondu à la S. L. Hôtel des Chênes que la valeur d'un fonds de commerce ne se confond pas avec la valeur de la société exploitant le fonds de commerce. La valorisation d'un fonds de commerce ne peut être faite in abstracto mais doit correspondre à une réalité économique. L'acquéreur potentiel ainsi que l'indique l'expert doit avoir les moyens de financer son acquisition sur la base de l'activité réelle existante. C'est pourquoi des méthodes d'évaluation incluant la capacité de financement et l'excédent brut d'exploitation sont indispensables. Slide8 L'expert relève à juste titre que lorsque les consorts G. ont racheté les parts de la S. L. Hôtel des Chênes en mars 2005 ils ont emprunté € et ont apporté € en compte d'associés si l'on faisait droit à leur méthode d'évaluation l'endettement serait triplé et la S. L. Hôtel des Chênes serait immédiatement en cessation des paiement. Dès lors que le chiffre d'affaires baisse ce qui est notre cas la valeur du fonds doit corrélativement baisser. Slide9 La S. L. Hôtel des Chênes estime que pour l'hôtellerie le coefficient habituellement retenu est d'une moyenne de 2,63 et qu'en Lot et Garonne le coefficient le plus bas est de 2,02. Elle demande donc qu'il soit appliqué ce coefficient. L'expert a retenu un coefficient de 1,5. Tout d'abord s'agissant du coefficient retenu habituellement pour les usages de la profession, il est inexact de dire que la moyenne est de 2,63. Cette moyenne ne repose que sur le Blatter et le Perbos . Les ouvrages de référence sont le Blatter et le Lefèvre. Or le Lefèvre 2007 propose pour les hôtels 3 * une valorisation comprise entre 0,80 et 3,5 fois le chiffre d'affaire, quand le Blatter mentionne en hôtel de tourisme sans distinction de catégorie un coefficient de 2 à 4 fois de chiffre d'affaire. Slide10 Le Perbos mentionne un coefficient de 2 à 3,5 sans autre explication. Mais on ne demande pas à un expert d'appliquer une fourchette moyenne. On lui demande au regard de multiples éléments de comparaison de retenir un coefficient approprié à la situation du fonds expertisé. Il conclut en indiquant qu'il paraîtrait aléatoire de se baser sur une valorisation supérieure à 1,4/1,6 fois le chiffre d'annuel. Au vu de ces éléments, il y a lieu de retenir la fourchette haute de l'évaluation raisonnable de Monsieur VIDEAU soit un coefficient multiplicateur de 1,6, ce qui porte le montant de l'évaluation par le chiffre d'affaires à la somme de €. Slide12 Ainsi l'estimation retenue pour l'indemnité principale sera calculée comme suit Estimation par le chiffre d'affaires € Estimation par la capacité d'autofinancement € Estimation par l'excédent brut d'exploitation € Soit une valeur moyenne de € . La première décision sera infirmée sur ce point. Slide13 Il s'agit d'indemniser le préjudice subi par le locataire évincé pendant la période de déménagement et de réinstallation ou, à défaut de réinstallation à celui correspondant à l'arrêt d'exploitation. La jurisprudence selon l'expert retient habituellement une indemnité à hauteur de trois mois du résultat net. L'expert propose au tribunal de majorer cette indemnité du fait que le congé a été délivré à effet du 1er janvier 2009 c'est à dire il y a plus de deux ans et que du fait de ce congé le locataire ne peut plus mettre en oeuvre les projets de modernisation indispensable. Slide14 Il relève qu'effectivement le chiffre d'affaires est quasi identique à celui de 2007. Toutefois, la S. L. Hôtel des Chênes a fait valoir que sur les quatre premiers mois de 2011 le chiffre d'affaires a progressé de 13,88 %, ce qui induirait que la procédure d'éviction n'a pas d'impact sur l'activité de l'hôtel . Il propose donc de retenir une indemnité à hauteur de six mois du résultat net. Slide15 Le premier juge a retenu une indemnité à hauteur de quatre mois, plus proche de l'indemnité moyenne, mais prenant en compte le long délai couru depuis la date du congé. Son appréciation sera retenue et sa décision confirmée sur ce point. Les autres chefs d'indemnisation sont acceptés par les deux parties. Slide17 Fixe l'indemnité principale à la somme de €, Fixe l'indemnité de réemploi à la somme de €, Trouble commercial € Frais de licenciement du personnel € Travaux et aménagements non amortis € Frais administratifs et frais divers € Slide19 Le baileur copropriétaire de la résidence de tourisme doit pouvoir imposer l'offre de prestations parahôtelières au locataire exploitant pour pouvoir bénéficier des avanatages fiscaux en matière de TVA. Concrètement, il s'agit du petit déjeuner, du nettoyage des locaux, de la fourniture du linge de maison et de l'accueil. Slide20 Un bailleur copropriétaire de la résidence de tourisme souhaite échapper au paiement d'une indeminité d'éviction après son refus de renouvellement du bail commercial après 9 ans. Il fait délivrer un congé de non renouvellement du bail commercial pour dénégation du statut des baux commerciaux. Le bailleur défend l'idée qu'aucun fonds de commerce n'est exploité dans les locaux et que l'application des baux commerciaux n'est pas possible. Slide21 Le bailleur plaide que le locataire se contente de sous-louer des studios et n'exploite pas de fonds de commerce. La cour d'appel considère qu'il est établi que la société locataire exerce dans les lieux loués une activité de prestations para-hôtelières dans le cadre de l'exploitation de son fonds de commerce de gestion et d'exploitation de résidences de tourisme , conformément au bail commercial. Slide22 Le fait que les prestations parahôtelières soient exécutées par une filiale du locataire et non par le locataire lui-même n'est pas considéré comme une violation des obligations du bail commercial par le locataire . Le caractère accessoire des prestations para-hôtelières qui représentent des recettes très modestes est sans conséquence. L'important est que les services soient proposés aux résidents de la résidence de tourisme , lesquels les utilisent ou non. Slide24 L’hébergement touristique a ses contraintes juridiques propres. Concentrons-nous ici sur les relations entre le propriétaire d’une résidence de tourisme, et le gestionnaire ou exploitant de celle-ci. Quelles sont les responsabilités de chacun ? Voici la réponse, par notre avocat spécialiste du droit immobilier… Slide25 Il faut garder en mémoire ce principe l'investisseur privé dans une résidence de tourisme ne doit pas se décharger entièrement de la gestion de la résidence sur l'exploitant, s'il ne veut pas avoir de mauvaises surprises . Slide26 For More Information Visite the Link TRAESCH AVOCAT Slide27 For More Information Visite the Link TRAESCH AVOCAT

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